Thunder Bay 本地市场周报（2月17日-2月21日）
湖岸论坛2026-02-22 03:04 EST
Thunder Bay 本地市场周报
2026年2月17日 — 2月21日 ｜ 数据来源：CREA、RE/MAX、Zolo、Statistics Canada、IRCC、CBC News、Conference Board of Canada
房产市场
| 平均售价（2025全年） | $386,184 | ↑ 10.5% vs 2024年 $349,496 |
| 中位售价（2025年11月） | $375,000 | ↑ 4.3% vs 去年同期 |
| 当前活跃挂牌 | 116 套 | 52 独立屋 / 16 公寓 / 14 联排 |
| 平均挂牌天数 | 14 天 | ↓ vs 去年 15.5 天（更快成交） |
| 售挂比 | 101.7% | 卖方市场，成交价 > 挂牌价 |
| 成交量（YTD至10月） | 886 套 | ↑ 10.2% vs 去年同期 |
| 成交总额（10月） | $4,160万 | ↑ 4%（创10月历史新高） |
| 2026年预测（RE/MAX） | 房价再涨 5% | 成交量涨 2% |
趋势分析： 活跃挂牌量降至400套以下（2025春季以来最低），远低于历史平均。利率下降刺激买家入市。RE/MAX 预测2026年热门区域：semi-rural Thunder Bay、River Terrace、Parkdale。
买房建议： Thunder Bay 均价 $38.6万，仍是安省最低梯队（多伦多 $110万+、Sudbury $51万）。有首付的刚需买家建议尽早入场。
租房市场
| 平均月租 | $1,507/月 | ↑ 10.4% 年涨幅 |
| 租金区间 | $1,379 — $1,857 | |
| 月环比 | ↓ 1.1%（微降） | |
| 自住 vs 租房比例 | 69.7% vs 30.3% |
租房提醒： 年租金涨幅超10%，空置率极低。联邦收紧留学签证后预计租房压力可能缓解，但短期内仍供不应求。留学生和新移民建议提前2-3个月开始找房。
人口与社区
人口概况
| Thunder Bay 市区人口 | ~118,265 | （2021 Census: 108,843） |
| CMA 大都会区人口 | ~133,063 | （2024年7月 StatCan 估计） |
| 中位年龄 | 42 岁 | 高于安省平均，老龄化趋势 |
| 65岁以上人口占比 | >20% | 安省CMA中第三高 |
| 可见少数族裔 | ~8,140 人 (6.6%) | 南亚、黑人、华人为最大群体 |
| 家庭中位收入 | $57,646/年 | 低于全国 $67,000 |
CMA 人口增长完整趋势（Statistics Canada 估计值）
2006 普查122,907基准
2011 普查121,596-1.1% 
五年缩减
五年缩减2016 普查121,621+25人 五年持平
2017 估计125,630含漏计修正
2018 估计126,481+0.6%
2019 估计127,201+0.6%
2020 估计126,861+0.2%（全国CMA最低）
2021 估计128,040+0.9%
2022 估计128,949+0.7%（仍为全国最低CMA）
2023 估计130,752+1.4% 
加速增长
加速增长2024 估计133,063+1.8% 突破13.3万
突破13.3万 人口增长深度解读：增长驱动力：
• 2006-2016年：十年间几乎零增长甚至负增长（-1.1%→+0.02%）
• 2017-2020年：缓慢复苏，年增0.2-0.6%，在全国CMA中一直垫底
• 2022-2024年：突然加速，2年增 +4,100人，增速历史最快
• 主要驱动力 = 国际移民：2022年净移民约2,200人，2023年约2,500人
• 自然增长为负：死亡数 > 出生数（自2006年起持续，如2017-2018年出生1,170 vs 死亡1,364）
Conference Board of Canada 预测（2024年11月报告）：
• 2024年净移民到达约825人，2025年预计815人（较2023年大幅减少）
• 2025年人口预测：132,690（增速大幅放缓）
• 2026年预测：132,836
• 2027年预测：132,895
• 2028年预测：132,906
• 关键信号：人口增速正在见顶回落，未来4年仅增约200人/年
2025年全国趋势（1月14日 StatCan 最新发布）：
• 全国所有41个CMA增速全部放缓，整体仅+1.0%（vs 2024年+3.5%）
• 16个CMA出现非永久居民净减少
• 多伦多罕见人口负增长（-992人）
• Thunder Bay 具体2025数据待下次发布确认，但预计增速回落至+0.3-0.5%
原住民人口补充说明：
• 2020年研究发现 Census 严重低估原住民人口，实际原住民成年人口可能约3万人（约为普查报告的3倍）
• 市长和社区领导者普遍认为实际总人口可能被低估1-1.5万人
国际留学生动态（
本周重点）
Lakehead University
~8,500-9,300
含~1,600-1,700 国际生
Confederation College
PAL 1,544
↓ 22% vs 2024年 1,929
重大本地影响Confederation College 留学生暴跌，被迫停办11个专业
Confederation College 具体数据：
• 2024年秋季：新入学国际生同比 暴跌39.2%（vs 2023年秋季）
• 2025年 PAL 配额：仅1,544个（vs 2024年1,929个，减22%）
• 国际生比例：从秋季入学 45% 骤降至 20-25%
• 校长Michelle Salo警告：如不改变政策，国际生招生可能下降高达69%
• 安省college系统整体下降46%，部分学校降幅高达79%
• 2025年3月26日：董事会批准停办11个专业（9月生效），涉及工程技术、幼教、酒店管理、商科等
• 受影响领域：engineering technology, early childhood education, hospitality, business 等本地急需人才专业
全国学签数据同比：
• 2023→2024：学签审批量暴跌45%（约28万 vs 51.2万），安省降幅最大达55%
• 2024→2025（1-7月）：新留学生抵加人数再降69%
• 学签持有者总数：2024年1月 102.4万 → 2025年7月 78.6万（-23%）
• 2025年1-4月新学签审批率仅33%（vs 2024年47%），新批不到3.1万张（-70%）
• 2026年计划：留学生签证目标仅15.5万（vs 2025年目标30.6万，降49%）
对 Thunder Bay 的连锁影响：
• Lakehead University + Confederation College 是本地两大经济引擎
• 留学生减少 → 租房需求↓ → 可能缓解租金上涨压力
• 留学生减少 → 本地零售餐饮消费↓ → 服务业就业承压
• 留学生减少 → 人口增长动力↓（2023-2024增长主要靠国际移民）
• 专业停办 → 本地技术人才培养断层 → 长期劳动力缺口加剧
• PGWP（毕业工签）收紧 → 留学生留在Thunder Bay的比例可能下降
新移民与永久居民
| 全国PR目标（2023实际） | 471,550 | 历史高峰年 |
| 全国PR目标（2025） | 395,000 | ↓ 21% vs 原计划500,000 |
| 全国PR目标（2026-2028） | 380,000/年 | ↓ 再降3.8% |
| 2025年上半年实际PR | ~207,650 | ↓ 19% vs 2024同期 255,950 |
| 临时居民目标（2026） | 385,000 | ↓ 43% vs 2025年 673,650 |
| 留学签证目标（2026） | 155,000 | ↓ 49% vs 2025年 305,900 |
| PNP省提名（2026计划） | 91,500 | ↑ 66% vs 2025年 55,000 |
Thunder Bay 本地移民数据：净移民历史（StatCan & Conference Board）：
• 2021-2022年：国际移民 1,412人（同期全国CMA最低增速，仅+0.2%）
• 2022年：净移民 约2,200人
• 2023年：净移民 约2,500人（创近年新高）
• 2024年：Conference Board 估计净移民到达约 825人（较2023年大幅缩减）
• 2025年预测：约815人
• 趋势：移民涌入高峰已过，正在回落至正常水平
省内/省际迁移：
• 省际迁移持续为负（离开Thunder Bay去其他省份的人 > 迁入的人）
• 2021-2022年：省际净流出 -584人
• 省内迁移不稳定（有些年份净流入，有些净流出）
关键事实：没有国际移民，Thunder Bay 人口会持续萎缩（死亡>出生+省际净流出）
Thunder Bay 本地利好农村社区移民试点（RCIP）成效显著
• 前身 RNIP（2019-2024）：5年引入1,200+ 新移民，500家雇主参与，900+技术工人保留
• 每年为 Thunder Bay 带来 $1,160万工资，直接填补229个岗位，间接创造92个岗位（共321个）
• 新项目 RCIP（2025年1月启动）：第一年已支持800+人（2月4日CBC报道）
• 聚焦：医疗健康、零售服务、技术工种
• CEDC 已启动第二年计划，持续接受雇主申请
• 联邦MP Patty Hajdu 表态：农村移民仍是优先方向
• PNP省提名2026年名额大增（5.5万→9.15万），安省分配有望增加
对华人社区的意义：
• 全国大幅缩减名额，但RCIP独立运行，Thunder Bay 受冲击相对较小
• 医疗、技术工种、食品服务是最热门招工方向
• 有相关经验的新移民通过RCIP获PR的机会很好
社区重大新闻
重大Thunder Bay Pulp and Paper 停产新闻纸（1月22日）
将在2026年Q1停止新闻纸生产，150名员工受影响。北美新闻纸需求自2022年下降40%，仅2025年就下降18%。工厂将继续以软木牛皮纸浆厂运营（保留300个岗位）。安省设立 POWER 就业应急中心支持受影响工人。
重大Confederation College 停办11个专业（3月26日）
因留学生暴跌39%和联邦签证配额削减，被迫停办涉及工程技术、幼教、酒店管理等11个专业。校长警告可能进一步下降69%。目前不裁员，但已冻结招聘。直接影响本地急需人才培养。
关注西北安省林业危机持续
• Ignace 锯木厂 — 3月起无限期关停（影响19-25人）
• Ear Falls 锯木厂 — 自2024年10月起已关停
• Terrace Bay 造纸厂 — 自2024年1月起闲置
• 安省制造业2025年Q2流失29,400个岗位
利好RCIP 移民试点第一年成绩亮眼（2月4日 CBC）
已支持800+人通过雇主推荐获得PR资格。CEDC 已启动第二年计划。
利好Conference Board 预测2025年GDP增长2%
在经历2024年GDP萎缩0.2%后，预计建筑和医疗行业将带动复苏。利率下降是主要利好因素。
就业市场
| Thunder Bay 失业率（12月） | 4.6% | 远低于安省 7.6% / 全国 6.6% |
| 全职就业 | 创历史新高 | 12月增600个全职 + 200个兼职 |
| 安省最低时薪（当前） | $17.60/hr | 10月预计涨至 ~$18.00 |
| 安省平均时薪 | $37.12/hr | 年涨 3.7%（高于CPI 1.7%） |
| 安省学生最低时薪 | $16.60/hr | |
| Thunder Bay 2024年失业率 | 6.3% | （已从2024年大幅改善） |
热门招聘方向：医疗健康 建筑施工 服务业 零售餐饮 教育 技术工种
就业提醒：• Thunder Bay 失业率4.6%，为近年最低，就业市场远优于大城市
• 但警惕：Pulp & Paper裁员150人 + Confederation College冻结招聘 + 林业关停
• 好消息：建筑、服务业保持稳定增长，抵御了制造业逆风
• 留学生提醒：本地就业环境好，但PGWP政策收紧，建议提前规划
本周总结
Thunder Bay 经济基本面健康，但正经历结构性转型：
积极面：
• 房价稳涨10.5%，成交活跃，卖方市场
• 失业率4.6%，远优于省级（7.6%）和全国（6.6%）
• RCIP 移民试点成效显著（800+新移民/年），持续填补劳动力缺口
• PNP 省提名2026年名额大增66%
• Conference Board 预测2025年GDP增长2%
风险面：
• 林业持续萎缩（Pulp & Paper裁员150人 + 多处关停）
• Confederation College 留学生暴跌39%，停办11个专业 — 本地人才培养断层
• 联邦学签暴降（2025年新生-69%，2026年配额再砍49%）
• 人口增长见顶：Conference Board 预测未来4年仅增~200人/年
• 省际迁移持续为负（人口净流出到其他省份）
对华人社区的建议：
• 买房：均价$38.6万 vs 多伦多$110万+，利率下行利好，刚需可入场
• 求职：医疗、建筑、服务业需求旺盛，失业率全国最低梯队
• 投资：出租回报率高（租金年涨10%），但关注留学生减少的长期影响
• 移民：RCIP 是最佳本地通道，医疗和技工类雇主需求强劲，联系 CEDC
• 留学生：Thunder Bay 就业环境优于大城市，但签证趋严，务必提前规划PGWP
• 生意：留学生减少将影响餐饮、零售消费，但RCIP新移民群体增长可部分抵消
积极面：• 房价稳涨10.5%，成交活跃，卖方市场
• 失业率4.6%，远优于省级（7.6%）和全国（6.6%）
• RCIP 移民试点成效显著（800+新移民/年），持续填补劳动力缺口
• PNP 省提名2026年名额大增66%
• Conference Board 预测2025年GDP增长2%
风险面：• 林业持续萎缩（Pulp & Paper裁员150人 + 多处关停）
• Confederation College 留学生暴跌39%，停办11个专业 — 本地人才培养断层
• 联邦学签暴降（2025年新生-69%，2026年配额再砍49%）
• 人口增长见顶：Conference Board 预测未来4年仅增~200人/年
• 省际迁移持续为负（人口净流出到其他省份）
对华人社区的建议：• 买房：均价$38.6万 vs 多伦多$110万+，利率下行利好，刚需可入场
• 求职：医疗、建筑、服务业需求旺盛，失业率全国最低梯队
• 投资：出租回报率高（租金年涨10%），但关注留学生减少的长期影响
• 移民：RCIP 是最佳本地通道，医疗和技工类雇主需求强劲，联系 CEDC
• 留学生：Thunder Bay 就业环境优于大城市，但签证趋严，务必提前规划PGWP
• 生意：留学生减少将影响餐饮、零售消费，但RCIP新移民群体增长可部分抵消
本帖由 lakeBBS 市场周报助手自动生成，每周五更新
数据来源：CREA Thunder Bay Real Estate Board、RE/MAX、Zolo、Statistics Canada (Table 17-10-0148-01)、IRCC、Conference Board of Canada、CBC News、ApplyBoard、ICEF Monitor、Confederation College、Lakehead University
数据仅供参考，移民和投资决策请咨询持牌专业人士
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